非税务居民在加拿大怎么投资房产

随着加拿大房市的持续升温和全球资产配置理念的普及,越来越多的中国投资者开始涉足加拿大的房地产市场。那么,作为一个非税务居民,在加拿大购买投资房出租该怎么纳税呢?

在加拿大投资房产,需要向政府纳税的收入有两部分:租金收入(rental income)和出售房产时的资本增值收入(capital gain)。这两部分的征税方式是有区别的。以下分别谈谈怎样才是正确的做法。

租金收入的纳税方法

当你将你在加拿大购买的投资物业出租时,你需要做两件事情:一是每月向税务局提交预扣税;二是年度结束后申报税金收入所得税,即,税法216条款下的所得税申报。

预扣税

一般来说,如果你本人不在加拿大生活,你需要指定一个代理人来帮你打理物业出租的相关事宜。根据加拿大税务局的规定,当你的物业开始产生租金收入时,你的代理人需要向税务局申请开立一个非居民账户,用来存储你将要每月提交的预扣税款。

总租金收入法

现在一般是基于总租金收入的25%缴纳预扣税款我们称之为总租金收入法。按照总租金(没有扣除任何费用的毛收入)收入法的规定,物业管理人有义务在每月收到租金时,扣除总租金的25%作为预扣税,在下个月的15号以前上交给税务局。一般来说,如果你不选择按照税法216条款报税,这个25%的扣款就是你上交给加拿大政府的最终税款。不过,在你拥有税金收入的那年年度结束后的两年以内,你可以选择按照税法216条款申报所得税。选择报税的好处是:税务局会允许你按照抵扣掉所有的费用以后的净租金收入来交税,所以,申报的结果是税务局会将多交的预扣税款还给你。

税法216条款下的所得税

作为加拿大的非税务居民,你可以选择向税务局单独申报你在加拿大出租房的租金收入,这叫做:税法216条款下的所得税申报。前面讲过,如果你按照总租金收入的25%提交预扣税,你有两年的时间可以报税;如果你按照净租金收入法提交预扣税,你在半年的时间内必须报税。

资本增值的纳税方法

在加拿大,资本增值的收入是50%计入纳税人的当你收入计算所得税。这个基本原则对非居民也一样适用,所不同的是,非居民需要在处理房产时先预交税款。具体做法如下:

非居民卖家必须在房产将被处置前的30天之内,或者在被实际处置后的10天以内,通知税务局。如果出售资产的非居民在房屋成交后10天以内没有报告,税务局将处以每天$25的罚款,最低$100起,直到$2,500为止。卖家需要填写适用的税表,连同所需的支持文件和预付税款一起寄到税务局。这里需要提交的预付税款是(卖价-成本)x 25%。请注意,这里的成本是不包含卖房佣金和其他与交易有关的费用的。当税务局认可后,会发给你批文(Certificate of Compliance)。如果你没有从税务局拿到批文,律师会一直扣住整个房屋卖价的25%。直到你提供批文证明你已经交了税,他才会将这笔钱还给你。所以说,你越早拿到批文,就越早从律师那里拿回被代扣的税款。一般来说,从你提交表格给税务局到收到批文,需要8-12周的时间。

等到第二年4月30日前报税时,你可以将房屋的卖价,减掉所有的费用,得到净资本增值收入。然后将该收入的50%计入你当年在加拿大的收入,计算你实际应该交的税款。税务局会比较你的预交税款和应交税款,将多余的部分退还给你。

请注意,目前非税务居民买房子需要另交15% 的property transfer tax(PTT)

我们公司一直有certificate of compliance,如果有需要请拨打电话 (604)-336-0888.

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