炒房/楼花的要小心：税局正盯着您，您的炒房收益极有可能被100%征税

炒房/楼花的要小心：税局正盯着您，您的炒房收益极有可能被100%征税

税局能够在您的房地产交易中追捕您的能力比以往任何时候都好;这个税务案例着眼于构成炒房的内容

如果您计划出售最近刚购买的房屋或公寓，特别是如果您从未真正搬入过房屋或公寓，请小心谨慎，因为税务人员将仔细观察您如何报告您的纳税申报表上的任何收益，以免被视为“炒房”并作为收入以100%征税，而不是资本收益的50%来交税。

 

由于最近在2019年联邦预算中宣布的五年内资金增加5000万元以帮助“解决房地产交易中的税务不合规问题”，加拿大税务局能够帮助您追捕房地产交易。 税局使用高级风险评估工具，分析和第三方数据，在发现当事人未能支付所需税款的房地产交易时，检测并“采取行动”。具体而言，税局的重点是确保纳税人在其纳税申报表上报告其主要住所的所有销售情况，正确报告不适用主要居民税豁免的房地产销售所产生的任何资本收益，并报告房地产的资金“炒房”为100％的应税收入。

 

但究竟什么构成了炒房呢？这是最近加拿大税务法院判决的主题。

案件涉及纳税人和他的兄弟在1999年购买并搬进了两层三卧室联排别墅。他的兄弟为最初的首付款做出了贡献。他和他们一起分享所有家庭开支，包括抵押贷款。其兄弟于2007年4月结婚。其妻子也搬进了联排别墅，并于2008年2月生了一个孩子。 在这期间纳税人想卖掉联排别墅，然后搬到一个更小，更接近工作的地方。事实上，在2006年，他发现了一个较小的地方，一个两居室的公寓，正处于施工前阶段。公寓的暂定入住日期是2008年4月，但该日期被推迟了几次，最终到2010年。然而，在搬入之前，情况发生了变化。 2008年12月，兄弟俩的父亲在牙买加去世，在那里他和母亲一起生活了大约六个月。他们的父亲去世后，他们的母亲在牙买加独自生活并不安全。2009年3月，她搬进了儿子的联排别墅。纳税人作证说，他的兄弟和他的家人共用主卧室，而纳税人和他们的母亲各自占用了其余两间卧室。但这种生活状况并没有持续很长时间，纳税人为联排别墅的抵押贷款再融资，以便买下他兄弟的财产份额。

 

2010年8月，纳税人拥有了公寓，并立即安排将其出售。在此期间，没有人住在公寓里。他于2010年10月将其出售，导致净收益为13,412元，纳税人在2010年的纳税申报表中称其为资本收益，税率为50％。 税局对他进行了重新评估，发现13412元应该被报告为完全应税收入，并对他进行了重大的疏忽惩罚。

 出售房地产的收益是基于收入还是基于资本的常见问题总是归结为基本事实。法院将关注周围环境。法官根据加拿大最高法院先前列举的四个因素对这些事实进行了审查，确定了这些类型的案件：纳税人的意图，纳税人是否以任何方式参与房地产行业，性质和用途所售物业及物业融资的程度。 纳税人声称，在兄弟搬出共用联排别墅后，他购买了完全有意居住的公寓;然而，当他的父亲去世并且他的母亲希望返回加拿大全职工作时，纳税人“改变了他的移动计划，以便他的母亲可以和他住在（联排别墅），这是一个更大的空间。”他他作证说，由于他无力承担这两个房屋，他在上榜后不久便列出并出售了这套公寓。在他作证时，如果不是因为他父亲的去世和母亲回到加拿大，他本可以实施出售联排别墅的计划，住在公寓里作为他的主要居所

 

法官得出的结论是，纳税人对公寓的意图确实以其为主要居住地而存在。在购买时，他没有第二个意图将公寓转售给转售。因此，法官得出结论认为，出售公寓被恰当地报告为资本收益，并命令税局在此基础上重新评估并取消重大过失处罚。

 

最后需要注意的是：虽然最终完成了司法审判并且纳税人占了上风，但实际上他花了九年时间和三次单独的法庭访问以获得救济。税局最初将其2010年的资本收益重新评估为2014年的收入。纳税人提交了反对重新评估的反对通知，2016年1月由税局再次确认。纳税人有90天时间对税局的重新评估提出上诉。法庭。出于各种原因，他错过了截止日期，并最终在税务法庭寻求延长提出上诉的截止日期。税务法庭驳回了他延期的请求。然后他去了联邦上诉法院，该法院于2017年6月撤销了下级法院的裁决，并允许延长时间向税务法庭提起上诉，税务法庭于2019年3月审理此案，并公布了其判决。

从上面的案件来看，税局已盯上炒房/炒楼花的投资者，相信在今后几年里税局

会更多针对买卖房屋/楼花的审计。

 

 

 

最近我们和税局积极沟通我们客人的案件，也理解了税局对于买卖房屋/楼花最新趋势和政策， 如有这方面的需要或疑问，请联系Sharyl Y Zhang Inc. 604-336-0888.或微信我们： szhangcga1010 。